Projekt kuće od 160 m² je 396 do 509 sati.

Pitanje obično dolazi nakon prve ponude, kad investitor s parcelom u ruci dobije dva iznosa koji se razlikuju dvostruko i nema po čemu ih usporediti. Odgovor postoji i nije tajna. Samo nije napisan kao cijena, nego kao broj sati.

Cijena projekta nije propisana. Propisan je raspon sati.

Hrvatska komora arhitekata nema cjenik. Njezin popis pravilnika ne sadrži nijedan akt o cijenama usluga. Na snazi je od 25. ožujka 2025. Pravilnik o standardu usluga arhitekata u području gradnje (NN 48/2025, s ispravkom u NN 97/2025), a on ne kaže koliko projekt košta. Kaže koliko projekt traje.

Formula iz članka 4. stavka 2. je jednostavna: vrijednost usluge jednaka je broju norma sati pomnoženom s cijenom norma sata. Broj sati propisuje pravilnik, u rasponu od najnižeg do najvišeg. Cijenu sata izračunava sam ured, prema stvarnim troškovima obavljanja usluge (članak 4. stavak 3.). Taj drugi broj komora ne određuje, nego ga mjeri: prema mišljenju Agencije za zaštitu tržišnog natjecanja od 5. travnja 2012. HKA periodično anketira urede o stvarno naplaćenim satnicama.

Zadnja takva anketa objavljena je 8. rujna 2026. Prosječna naplaćena cijena radnog sata u arhitektonskim uredima u 2025. bila je 43,01 euro bez PDV-a. Za ovlaštenog arhitekta nositelja ugovora 44,22, za suradnika 39,87, za tehničkog crtača 21,12 eura.

Ostaje dobiti broj sati. Obiteljska kuća s prosječnom opremom je u pravilniku treći od pet stupnjeva složenosti (članak 36.). Projektantski zahtjevne kuće i kuće na strmim terenima su četvrti stupanj, a kuća unutar zaštićene povijesne cjeline diže se jedan stupanj više. Ulazni podatak su proračunski troškovi građenja, i tu HKA objavljuje vlastito mjerenje: za obiteljske kuće jednostavnog standarda u 2024. godini 1.134 eura po m² bruto površine bez PDV-a, u rasponu od 1.029 do 1.378.

Za kuću od 160 m² bruto to je 181.440 eura proračunskih troškova. Uvrštavanjem u tablicu 1. dobiva se 396 do 509 norma sati, što uz prosječnu satnicu iz 2025. daje 17.043 do 21.909 eura bez PDV-a za cijeli arhitektonski projekt, od provjere zadatka do troškovnika. To je 107 do 137 eura po kvadratu.

Šest faza nosi šest različitih udjela

Tablica 2. pravilnika dijeli ukupan broj sati na faze. Udjeli nisu ravnomjerni i to je najkorisniji dio cijele priče.

Jedna odredba mijenja aritmetiku svakome tko naručuje faze odvojeno: ako se ugovara samo jedna faza, njezin se udio povećava za 30 posto (članak 38. stavak 2.). Samostalno ugovoren idejni projekt tako nije 17 nego 22,1 posto, odnosno 3.767 do 4.842 eura za našu kuću. Razlog je razuman. Ured koji ulazi u tuđi projekt mora ga prvo pročitati, a onaj koji ga ispušta iz ruku mora ga predati.

Rekonstrukcija nosi svoje uvećanje, 25 do 85 posto (članak 5. stavak 6.). Kod dvojbe između dva stupnja složenosti bira se viši (članak 36. stavak 2.).

Od siječnja 2026. dozvolu za kuću daje idejni projekt, a glavni dolazi poslije

Ova promjena još nije ušla u vodiče koji su danas na internetu, a mijenja redoslijed plaćanja.

Novi Zakon o gradnji (NN 155/2025) na snazi je od 1. siječnja 2026. Kuća do 400 m² bruto s najviše dva stana u njemu je manje složena zgrada (članak 3. stavak 1. točka 32.). Zahtjevu za građevinsku dozvolu za takvu zgradu investitor prilaže idejni projekt (članak 62.), a ne glavni. Glavni projekt izrađuje se u skladu s lokacijskim uvjetima određenima građevinskom dozvolom (članak 34. stavak 4.) i prilaže se uz prijavu početka građenja, najkasnije pet dana prije nego se počne kopati (članak 89.). Izvedbeni projekt za manje složenu zgradu nije obvezan (članak 39. stavak 3.).

Redoslijed je dakle: idejno rješenje, idejni projekt, dozvola, glavni projekt, gradilište. Do 2025. se prvo platio cijeli glavni projekt pa se čekala dozvola. Sada se dozvola dobiva na lakšem dokumentu, a teži se plaća kad je već poznato da se smije graditi. Za investitora koji nije siguran hoće li dozvolu dobiti to je bolja pozicija. Za onoga koji misli da je s dozvolom posao završen to je neprijatno otkriće: platio je 40 posto sati i tek ide na najveću pojedinačnu fazu.

Sadržaj idejnog projekta i dalje propisuje Pravilnik o obveznom sadržaju idejnog projekta (NN 92/2024), do donošenja novoga na temelju novog zakona.

Što honorar arhitekta ne pokriva, pravilnik nabraja po grupama troškova

Dvije zabune stalno poskupljuju budžet naknadno.

Prva: glavni projekt nije arhitektonski projekt. Po članku 36. Zakona o gradnji glavni projekt sadrži jedan ili više projekata četiri strukovne odrednice, arhitektonski, građevinski, elektrotehnički i strojarski. Tablica 1. pravilnika HKA obračunava samo arhitektonski dio. Statika, instalacije i elektrika idu po pravilnicima svojih komora i po svojim ugovorima. Fizika zgrade ostaje kod arhitekta, ali kao zasebna usluga s vlastitom tablicom sati, 36 do 42 sata za našu kuću. Ako u projektiranju sudjeluje više projektanata, poslovi glavnog projektanta vrijede dodatnih 10 posto ukupne vrijednosti svih usluga projektiranja (članak 70.). Ako sudjeluje samo jedan, tog posla nema (članak 71.).

Druga: proračunski troškovi građenja iz kojih se računa honorar ne sadrže sve što investitor plaća. Pravilnik preuzima podjelu troškova na grupe od 100 do 800 iz norme DIN 276 i u članku 10. stavku 8. izrijekom izbacuje grupe 100, 200, 700 i 800.

Geodet i geomehaničar su u grupi 740, pod stavkama 744 Geotehnika i 745 Geodezija. Nisu u honoraru arhitekta i nisu u osnovici iz koje se honorar računa, a bez njih nema projekta: geotehnički elaborat prethodi izradi glavnog projekta (članak 35. Zakona o gradnji), a ovlašteni inženjer geodezije sudjeluje u izradi situacije građevine i potpisuje naslovnu stranicu projekta (članak 37. stavak 3.).

Komunalni doprinos je svoja priča i najveća od tih stavki. U Zagrebu je jedinična vrijednost 18,35 eura po m³ obujma građevine u prvoj zoni i 12,00 u četvrtoj, prema odluci Gradske skupštine od 13. prosinca 2023. Za kuću od 160 m² bruto i tri metra visine etaže to je oko 480 m³, dakle 5.760 do 8.808 eura ovisno o zoni. Zagrebačka prva zona sjedi na zakonskom maksimumu, koji je 10 posto prosječnih troškova građenja kubnog metra u Hrvatskoj, a taj državni podatak nije mijenjan od 2018. godine.

Vodni doprinos se ne plaća. Ukinut je 1. srpnja 2024. Gotovo svaki hrvatski vodič za gradnju kuće koji je danas na internetu još ga navodi, zajedno s tablicama zona A, B i C. Te su tablice mrtve.

Upravna pristojba za građevinsku dozvolu za zgradu do 600 m² bruto je 106,18 eura, uz umanjenje od 15 posto za elektronički podnesen zahtjev. Toliko i za uporabnu dozvolu. Tu stavku ljudi redovno precjenjuju, a onda se iznenade komunalnim doprinosom koji je sedamdeset puta veći.

Po čemu se prepoznaje jeftina ponuda

Kad se cijena rastavi na sate i satnicu, jeftina ponuda može biti jeftina na tri načina i samo je jedan od njih bezopasan.

Satnica je najmanje zanimljiva. HKA je izračunala i koliko ona mora biti da ured pokrije troškove: 41,62 eura po prodanom satu u 2025., pri čemu je od 2.088 godišnjih radnih sati naplativo 1.568. Naplaćuje se 43,01. Razlika je tanka i u njoj nema mjesta za pola cijene. Tko naplaćuje dvadeset eura po satu, ne radi jeftinije, nego radi manje sati ili s manje kvalificiranim ljudima.

Broj sati je mjesto gdje se ponude stvarno razlikuju. Portali koji objavljuju cijene navode glavni projekt za kuću od 21 do 31 euro po m², odnosno u rasponu 25 do 45 eura po m². Iz pravilnika za našu kuću izlazi glavni projekt od 29 do 37 eura po m². Te su brojke u istom redu veličine. Ali isti portali cijeli projekt kuće nude za 6.000 do 10.000 eura, a idejni projekt za kuću do 200 m² za 1.800 do 3.000 eura. Prema pravilniku cijeli projekt bez izvedbenog stoji 12.782 do 16.432 eura.

Razlika nije u glavnom projektu. Razlika je u onome što mu prethodi. Provjera projektnog zadatka i idejno rješenje nose 23 posto sati, za našu kuću 91 do 117 sati i 3.920 do 5.039 eura. To je faza u kojoj se odlučuje koliko kuća ima kvadrata, gdje stoji na parceli, kako je okrenuta prema suncu i koliko vrta ostaje. Ponuda koja je za tih pet tisuća eura jeftinija nije ponuda za isti posao. To je ponuda da se vaš zadatak ne provjeri i da prvo rješenje ujedno bude i jedino.

Treći način je legitiman i treba ga tražiti: izvedbeni projekt za kuću nije obvezan i nosi 25 posto sati. Ponuda bez njega je ispravno četvrtinu manja. Cijena te odluke plaća se poslije, na gradilištu, kad detalj koji nije nacrtan odlučuje izvođač.

Zato je jedina korisna stvar koju investitor može tražiti broj sati u ponudi. Pravilnik u članku 4. stavku 1. i tako zahtijeva pisani ugovor sklopljen u okviru propisanog raspona sati. Dvije ponude bez sati su dva broja. Dvije ponude sa satima su usporedive.

Što ova odluka mijenja

Budžet. Projekt nije stavka od nekoliko tisuća eura, nego red veličine desetog dijela troškova građenja za arhitektonski dio, prije statike i instalacija. Uz to dolaze stavke koje s honorarom nemaju veze: geodetska podloga i iskolčenje, geotehnički elaborat, energetski certifikat, komunalni doprinos i priključci. Komunalni doprinos je u Zagrebu veći od cijele faze glavnog projekta.

Rokovi. Od siječnja 2026. dozvola se dobiva na idejni projekt, ali gradilište se ne otvara bez glavnog. Između dozvole i prve lopate stoji faza koja nosi 27 posto sati. Kalendar koji to ne predviđa gubi mjesece.

Dozvola. Kuća do 400 m² bruto s najviše dva stana ide po lakšem postupku. Prelaskom tog praga mijenja se i dokument za dozvolu i cijela struktura troška. Ako ste na 395 m², dobro je znati što košta peti kvadrat preko.

Tlocrt. Stupanj složenosti nije administrativna oznaka. Kosi teren, terasasta kuća i zaštićena povijesna cjelina dižu projekt u četvrti stupanj ili jedan stupanj više, što znači više sati na istoj kvadraturi. Parcela određuje honorar prije nego se nacrta prva linija.

Nestrpljenje. Tko započne graditi prije izdavanja dozvole plaća posebnu naknadu od 4.000 eura. Odredba je nova i u njoj nema diskrecije.